R$ 240k
Próvision Fiscal · Launch F1 · 30 vagas

O Decreto 12.955 criou um
gatilho fiscal para os
seus clientes.

Você tem a ferramenta para analisá-lo?

Comparativo PF × 5 Holdings com Reforma 2027. ITCMD por UF, ITBI por município, Airbnb tratado corretamente — curadoria contábil-fiscal do Guilherme Nunes.

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Decreto 12.955/2026

R$ 240 mil de aluguel por ano.
Esse é o número que vai mudar
a vida fiscal dos seus clientes em 2027.

Como assessor, você precisa mapear quais clientes estão nessa faixa antes do próximo ano fiscal. A plataforma faz esse comparativo em minutos.

3+
Imóveis alugados

Gatilho de contribuição obrigatória CBS + IBS para a pessoa física

8,4%
Alíquota efetiva

IBS + CBS sobre aluguel bruto — imposto novo sobre o IR já existente

2027
Quando entra em vigor

2026 é 1% de teste. Em 2027 a alíquota começa a subir progressivamente

DECRETO 12.955 — 30 abr 2026

A holding ainda resolve — mas não do jeito que você acha

A holding já é contribuinte regular de CBS e IBS sem os redutores que a pessoa física tem. O que mudou é a equação: para patrimônio grande, a holding usa créditos fiscais e tem vantagem no IRPJ. Para carteiras menores, pode não compensar. Cada caso precisa de análise individual.

Ver o comparativo →
O comparativo em ação

Deslize para ver como cada holding se compara ao PF

5 cenários com os mesmos parâmetros — projeção 10 anos indexada por IPCA BCB. Passe o mouse para ver o breakdown.

Cenário A
PF Carnê-Leão
LINHA BASE
R$ 187,3k
carga total 10 anos
IRPF progressivo s/ aluguel
Sem redutores de holding
Gatilho PF: > 3 imóveis + R$240k
Cenário B
Patrimonial LP
MAIS COMUM
R$ 115,5k
carga total 10 anos
Lucro Presumido
CBS/IBS c/ redutor 70% residencial
Perfil mais comum em incorporadoras
Cenário C
Holding Real LR
MENOR CARGA
R$ 98,1k
carga total 10 anos
Lucro Real
Dividendos isentos até R$ 50k/mês
Exige contabilidade complexa
Cenário D
Familiar usufruto
R$ 151,2k
carga total 10 anos
Sucessão antecipada
ITCMD progressivo por UF
Doação com usufruto vitalício
Cenário E
Espelho
R$ 133,8k
carga total 10 anos
Segregação de atividades
Holding + PF complementar
Perfil: carteira mista

← arraste para explorar os 5 cenários →

Valores ilustrativos. Parâmetros reais mudam o resultado.

Analisar com os dados do meu cliente →
O que está embutido no cálculo

Legislação vigente — já aplicada

Não é tabela em Excel genérica. Cada linha abaixo está implementada no engine de cálculo.

01 · CENÁRIOS

PF Carnê-Leão × 5 Holdings

PF Carnê-Leão, Patrimonial LP (Lucro Presumido), Real (LR), Familiar com usufruto, Espelho. Lado a lado, mesmos parâmetros, sem atalho.

02 · PROJEÇÃO 10 ANOS

IPCA oficial do BCB

Série BCB SGS 433 puxada direto da fonte. Carga tributária projetada com correção monetária real, não palpite.

03 · REFORMA 2027

CBS + IBS com redutor 70% residencial

LC 214/2025 (art. 261 + art. 487). CBS e IBS calculados separadamente, com redutor 70% aplicado quando imóvel for residencial de aluguel.

04 · DIVIDENDOS

Isenção até R$ 50k/mês

Lei 15.270/2025: dividendos isentos até R$ 50k/mês por sócio + IRRF 10% retido na fonte acima desse teto. Gatilho automático no comparativo.

05 · GATILHO PF

4 imóveis + R$ 240k/ano

Lei 15.270/2025: PF com 4+ imóveis alugados ou receita > R$ 240k/ano cai em regime parecido com PJ. Comparativo mostra quando PF deixa de compensar.

06 · ITBI + ITCMD

Por município e por UF

ITBI por município (base IBGE) aplicado na integralização do imóvel na holding. ITCMD progressivo por UF aplicado na sucessão / doação com usufruto.

07 · SOFIA FISCAL

KB curada, não ChatGPT

IA treinada em base fiscal própria (LC 214/2025, IRPF, ITBI, ganho de capital, reforma). Responde com base legal citável — não alucina artigo.

08 · RELATÓRIO

PDF white-label pro cliente

Exporta comparativo completo com a sua marca (logo + cor do escritório). Entrega ao cliente como se fosse produto do seu escritório.

Por que não usar X?

Ninguém mais faz esse recorte

Os grandes ERPs miram incorporadora, os calculadores online miram CNAE genérico. Faltava ferramenta pro contador que atende PF alta renda e família com holding.

✗
OSP Reforma360

Genérico por CNAE. Não faz holding patrimonial.

✗
Conta Azul / ERP genérico

Genérico por NCM / NBS. Não faz holding patrimonial.

✗
TOTVS / Senior / Sienge / CV CRM

ERPs pesados pra incorporadora. Sem IA. Sem comparativo PF × Holdings.

✗
Portal Oficial Reforma

Só informativo. Não calcula nada.

VS
✓
PRÓVISION FISCAL
✓ PF × 5 Holdings lado a lado
✓ Redutor 70% residencial aplicado
✓ Gatilho 4 imóveis + R$ 240k/ano
✓ Dividendos isentos R$ 50k no cálculo
✓ Sofia Fiscal com KB curada
✓ PDF white-label pra entregar ao cliente

Ninguém mais faz esse recorte específico — feito pra contador que atende PF alta renda e famílias com patrimônio imobiliário.

Preço launch · 30 vagas

R$ 249/mês cravado pra sempre
Depois sobe pra R$ 349/mês

Quem entra no launch, trava o preço pra sempre. 30 vagas. Depois subimos pra preço cheio.

R$ 249 /mês R$ 349

assinatura mensal · 30 vagas de launch · preço cravado pra sempre

  • ✓ 5 cenários lado a lado com projeção 10 anos
  • ✓ Reforma 2027 já calculada (CBS + IBS + redutor 70%)
  • ✓ Sofia Fiscal com KB curada
  • ✓ Relatório PDF white-label pro seu cliente
  • ✓ Cancelamento 100% self-service, sem multa
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CONSULTORIA PERSONALIZADA

Análise Individual com Guilherme

Sob consulta
  • ✓ Análise do caso específico do cliente
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Preço cheio depois do launch: R$ 349/mês · Pagamento Kiwify · 7 dias de garantia (CDC art. 49)

Guilherme Nunes — contador especialista em fiscal imobiliário, consultor permanente da Próvision

Consultor permanente da Próvision

Guilherme Nunes

Contador · consultor permanente da Próvision

Fiscal imobiliário Planejamento tributário Holding / Sucessão
@guilhermenunness
Curadoria contábil-fiscal

Quem garante a consistência contábil dos 5 cenários

Guilherme Nunes é contador especialista em fiscal imobiliário, sócio da @proativaconsultoria e consultor permanente da Próvision. É ele quem revisa a KB fiscal da Sofia e o motor de holding — LC 214/2025, redutor 70%, IRPF ganho de capital, ITBI, ITCMD — pra cada cenário sair com número defensável na mesa do cliente.

Conteúdo técnico e pé-no-chão no Instagram @guilhermenunness — foco em incorporador, construtor e PF alta renda.

A curadoria do Guilherme é contábil-fiscal. A decisão societária final e a formalização de estrutura devem ser validadas com o contador responsável do cliente e, quando houver aspecto jurídico específico, com advogado.
CONSULTORIA DIRETA

Para casos complexos, o Guilherme atende diretamente

Estruturas multi-imóvel, famílias com holding em múltiplos estados, casos onde a análise automatizada não substitui o olho clínico do especialista.

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Publicações

Análises do Guilherme

Conteúdo técnico sobre Reforma 2027, holdings e planejamento tributário — baseado em legislação real.

Decreto 12.955 01 Mai 2026

O Decreto 12.955 criou um gatilho para milhões de imóveis

A Reforma Tributária regulamentou IBS e CBS para locação. Se o cliente tem mais de 3 imóveis e R$240k/ano — já virou contribuinte.

Ler análise →
Planejamento 04 Mai 2026

R$ 240 mil: o número que vai mudar a assessoria fiscal em 2027

4 imóveis alugados + R$240k/ano de receita. Em 2027, o impacto efetivo chega a R$20k por ano — imposto novo sobre o IR que já existe.

Ler análise →
Holding 04 Mai 2026

A holding resolve — mas não do jeito que você acha

A holding já é contribuinte de CBS/IBS sem os redutores da PF. Vantagem existe, mas depende do patrimônio e das receitas. Análise individual é obrigatória.

Ler análise →
Ver todas as análises →
Perguntas frequentes

Dúvidas antes de assinar

Preciso ser contador pra usar?

A ferramenta é pensada para contadores, assessores e advogados que atendem PF alta renda e famílias com holding. Mas PFs que querem entender as próprias opções antes de conversar com o contador também usam — só não é um curso de tributação.

Os cálculos são oficiais ou auditáveis?

Os cálculos são estimativa baseada em legislação vigente (LC 214/2025, Lei 15.270/2025), tabela IRPF, IPCA BCB SGS 433, ITBI IBGE e ITCMD por UF. Cada cenário mostra as premissas usadas. Decisão societária final deve ser confirmada com o contador responsável do cliente.

A Reforma Tributária 2027 já vale hoje?

A transição da Reforma começa em 2026 e estabiliza em 2033. O comparador mostra lado a lado regime atual e regime pós-reforma — assim você decide estrutura hoje já sabendo o impacto futuro.

Posso gerar relatório PDF pro meu cliente?

Sim. Cada comparativo vira um PDF white-label (logo + cor do seu escritório). Entrega ao cliente como peça do seu próprio serviço de consultoria.

Tenho dúvida fiscal específica. A Sofia responde?

A Sofia Fiscal foi treinada em KB curada (LC 214/2025, IRPF, ITBI, ganho de capital, reforma). Responde com base legal citável. Ela não substitui seu julgamento técnico — ela serve como assistente que puxa artigo, tese e precedente rápido.

Como cancelo?

Cancelamento é 100% self-service pelo painel Kiwify. Sem multa, sem fidelidade. O acesso continua até o fim do ciclo já pago. Primeiros 7 dias têm direito a reembolso integral (CDC art. 49).

A consultoria é separada da assinatura da plataforma?

Sim. A assinatura da plataforma (R$249/mês) dá acesso ao comparativo, Sofia Fiscal, Academia e relatório PDF. A consultoria direta com o Guilherme é um serviço adicional, por sessão, para casos que exigem análise personalizada. Você pode ter os dois ou só a plataforma.

A Academia Fiscal está incluída na assinatura?

Sim. A Academia Fiscal faz parte da plataforma — acesso completo com a assinatura. Ela cobre Reforma 2027, LC 214/2025, Decreto 12.955, Carnê-Leão, Lucro Presumido e Lucro Real no contexto de holding imobiliária.

Posso usar a plataforma para apresentar ao meu cliente?

Sim, é exatamente para isso. Você roda o comparativo com os dados do cliente, gera o relatório PDF white-label (com a marca do seu escritório) e apresenta na reunião. O cliente recebe um documento profissional — sem ver a plataforma.

Comece pelo PF × 5 Holdings do seu primeiro cliente

Escolha uma família ou PF alta renda que você atende hoje. Rode o comparativo. Entregue o PDF white-label na próxima reunião.

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Também oferecemos Kit de contratos societários e imobiliários →

Os cálculos são estimativa baseada na legislação vigente (LC 214/2025, Lei 15.270/2025) e indicadores BCB SGS 433. Confirme com seu contador antes de decidir estrutura societária.