Airbnb e curta temporada não têm o redutor de 70%
A locação de curta duração cai nas regras de hotelaria da LC 214/2025, não na redução de 70% da locação comum. Seu cliente com Airbnb está em outra categoria. A diferença na carga tributária é o dobro.
Um erro de leitura está se espalhando entre contadores e assessores: aplicar o redutor de 70% da LC 214/2025 em cima de receitas de Airbnb e locação por temporada. A confusão é compreensível: a lei fala em "locação de imóvel" e muitos profissionais tratam isso como uma categoria única. Não é. A distinção tem impacto direto na carga tributária do cliente.
O que diz a lei
O art. 261, parágrafo único, da LC 214/2025 reduz em 70% as alíquotas de IBS e CBS nas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de bens imóveis — sem qualificar o uso. O que tira a temporada dessa regra não está no art. 261, e sim no art. 253: a locação de bem imóvel residencial por prazo não superior a 90 dias ininterruptos fica sujeita às regras da hotelaria.
O critério da LC 214/2025 é o prazo, não a finalidade do contrato. São 90 dias ininterruptos: acima disso a locação permanece no art. 261, com os 70%; abaixo, entra no capítulo da hotelaria. A finalidade — moradia, lazer, curso, tratamento de saúde — é o critério da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, arts. 48 a 50), e não é o que a lei tributária usa para decidir a alíquota.
A locação por temporada da Lei do Inquilinato quase sempre cabe dentro dos 90 dias, e é por isso que ela cai na hotelaria — não por ter finalidade de lazer. O Airbnb segue o mesmo caminho: é hospedagem de curta duração, e a lei tributária o alcança pelo mesmo dispositivo. Acima de 90 dias ininterruptos, o mesmo imóvel volta para a regra geral.
Para fins da LC 214/2025, temporada e Airbnb ficam sujeitos às regras de hotelaria. A redução de 70% do art. 261 não se aplica a eles.
O redutor que se aplica à temporada
Para as operações do capítulo da hotelaria, o art. 281 reduz as alíquotas em 40%. A alíquota efetiva de CBS e IBS fica em 60% da cheia, e não em 30%, como na locação comum.
Redução aplicável a Airbnb e locação por temporada: alíquota = 60% da cheia (art. 281)
O engano comum é aplicar a redução de 70% (alíquota = 30% da cheia) por analogia, por não ter lido o art. 253 ou por tratar toda receita de imóvel como uma categoria só. A consequência é uma estimativa de carga tributária abaixo do real: quando a alíquota cheia entrar, o cliente vai perceber que o número estava errado.
A diferença em números
Tomemos um exemplo concreto: imóvel com receita de R$10.000/mês via Airbnb em 2027, quando a alíquota cheia de CBS (8,8%) já estiver vigente.
Para um cliente com dois ou três imóveis de temporada, o erro de subestimação pode chegar facilmente a R$6.000–R$10.000/ano. Isso sem considerar o IBS estadual e municipal, que adiciona mais tributo sobre a mesma base de cálculo incorreta.
Por que isso importa agora
Em 2026, as alíquotas de CBS e IBS são ainda reduzidas. O impacto financeiro imediato é pequeno. As decisões de estruturação (manter pessoa física, constituir holding, ajustar o mix de imóveis) precisam ser tomadas com os números corretos de 2027, não com os de 2026.
O contador que hoje classifica o Airbnb do cliente como "locação residencial com redutor 70%" vai entregar uma projeção subestimada, e vai ter que explicar o erro quando a alíquota cheia entrar em 2027.
Identifique quais clientes têm imóveis operados via plataformas de hospedagem ou contratos de temporada, reclassifique corretamente e refaça as projeções com o redutor de 40%. Ainda dá tempo em 2026.