Airbnb e curta temporada não têm o redutor de 70%
O redutor de 70% da LC 214/2025 é exclusivo da locação residencial para moradia. Seu cliente com Airbnb está em outra categoria — e a diferença na carga tributária é o dobro.
Um erro de leitura está se espalhando entre contadores e assessores: aplicar o redutor de 70% da LC 214/2025 em cima de receitas de Airbnb e locação por temporada. A confusão é compreensível — a lei fala em "locação de imóvel" e muitos profissionais tratam isso como uma categoria única. Não é. A distinção tem impacto direto na carga tributária do cliente.
O que diz a lei
O art. 261 da LC 214/2025 estabelece um redutor de base de cálculo de 70% para os serviços de locação de imóvel residencial. A expressão-chave é "residencial" — e a lei a utiliza no sentido técnico preciso: locação destinada à moradia habitual do locatário.
Isso corresponde ao regime da Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), especificamente às locações com finalidade residencial — aquelas em que o imóvel é cedido para moradia permanente, com contrato de no mínimo 30 meses ou renovação tácita. É essa relação jurídica que a LC 214/2025 quis beneficiar com o redutor maior.
A locação por temporada — disciplinada pelos arts. 48 a 50 da Lei 8.245/1991 — tem finalidade diferente: lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, obras no imóvel do locatário ou outros eventos de curta duração. Mesmo que o imóvel seja "residencial" no sentido físico, a natureza jurídica do contrato é outra. O Airbnb, por sua vez, sequer é locação nos termos da lei — é cessão onerosa para hospedagem, mais próximo de um serviço de acomodação do que de uma relação locatícia.
Para fins da LC 214/2025, temporada e Airbnb não se enquadram como locação residencial. O redutor de 70% não se aplica.
O redutor que se aplica à temporada
Para locações que não se enquadram como residenciais para moradia habitual, a LC 214/2025 prevê um redutor de 40%. Isso significa que a base de cálculo do CBS e do IBS é 60% da receita bruta — e não 30%, como seria no caso do redutor pleno.
Redutor aplicável a Airbnb e locação por temporada — base de cálculo = 60% da receita
O engano comum é aplicar o redutor de 70% (base = 30%) por analogia, por não ter lido o artigo com atenção ou por tratar toda receita de imóvel como "locação residencial". A consequência é uma estimativa de carga tributária abaixo do real: quando a alíquota cheia entrar, o cliente vai perceber que o número estava errado.
A diferença em números
Tomemos um exemplo concreto: imóvel com receita de R$10.000/mês via Airbnb em 2027, quando a alíquota cheia de CBS (8,8%) já estiver vigente.
Para um cliente com dois ou três imóveis de temporada, o erro de subestimação pode chegar facilmente a R$6.000–R$10.000/ano. Isso sem considerar o IBS estadual e municipal, que adiciona mais tributo sobre a mesma base de cálculo incorreta.
Por que isso importa agora
Em 2026, as alíquotas de CBS e IBS são ainda reduzidas — o impacto financeiro imediato é pequeno. As decisões de estruturação (manter pessoa física, constituir holding, ajustar o mix de imóveis) precisam ser tomadas com os números corretos de 2027, não com os de 2026.
O contador que hoje classifica o Airbnb do cliente como "locação residencial com redutor 70%" vai entregar uma projeção subestimada — e vai ter que explicar o erro quando a alíquota cheia entrar em 2027.
Identifique quais clientes têm imóveis operados via plataformas de hospedagem ou contratos de temporada, reclassifique corretamente e refaça as projeções com o redutor de 40%. Ainda dá tempo em 2026.