R$ 240 mil: o número que vai mudar a assessoria fiscal em 2027

Se você tem 4 imóveis alugados, o Decreto 12.955 acabou de te atingir. Não é metáfora. É o critério literal do decreto publicado em 30 de abril de 2026: pessoa física com mais de 3 imóveis alugados e mais de R$240.000 de receita anual de locação passa a ser contribuinte obrigatória de CBS e IBS. Os dois critérios precisam ser cumpridos simultaneamente — mas juntos, eles alcançam uma fatia muito maior do mercado imobiliário do que parece.

Esse número (R$240k/ano) vai redefinir conversas com clientes em 2027. O assessor que entender a regra hoje e souber calcular o impacto para cada perfil de carteira vai sair na frente. Quem esperar vai encontrar clientes surpresos com uma fatura nova sem nenhuma estrutura para gerenciá-la.

A regra: quem se enquadra e por quê

O Decreto 12.955 é consequência direta da Lei Complementar 214/2025, que instituiu CBS e IBS como tributos de nova geração sobre o consumo no Brasil. A LC 214 previa que locação imobiliária seria atividade sujeita a esses tributos — o decreto detalhou as condições de enquadramento para pessoas físicas.

O gatilho é duplo e cumulativo. Primeiro critério: mais de 3 imóveis alugados ao mesmo tempo. Segundo critério: receita anual de locação acima de R$240.000. Cumprir apenas um deles não enquadra o contribuinte. Mas para quem já tem uma carteira pequena a média de imóveis voltada para renda passiva, os dois critérios tendem a ser atingidos juntos — especialmente em capitais onde o valor médio de aluguéis torna fácil atingir R$20k/mês com 4 unidades.

Em 2026, a alíquota de CBS + IBS é apenas uma fração simbólica do percentual final. A transição é progressiva e vai até 2033. Mas o enquadramento começa agora — e as obrigações formais também.

O impacto real: R$ 20,1k/ano que não existia antes

Esse R$20.160 é imposto novo, adicional ao IR que o locador já paga via carnê-leão e ajuste anual. Não substitui outro imposto: é uma camada a mais sobre a mesma receita, fora de qualquer fluxo de caixa anterior.

Há um redutor social de R$600/imóvel/mês para imóveis residenciais (R$7.200/imóvel/ano, ou R$28.800 para 4 imóveis). Dependendo do valor do aluguel, esse redutor pode diminuir a base de cálculo de forma expressiva. Para imóveis de maior valor ou comerciais, sem redutor, o impacto é calculado sobre a receita bruta.

2026 vs. 2027: por que agir antes da alíquota cheia

Em 2026, a alíquota de transição é propositalmente baixa para que contribuintes e empresas se adaptem ao novo sistema. Esse é exatamente o risco: a carga baixa cria uma sensação de que o impacto é gerenciável sem planejamento.

A progressão é escalonada até 2033, quando CBS e IBS chegam aos percentuais definitivos. A holding, quando for a solução adequada, leva meses para ser constituída, registrada e com imóveis integralizados. Quem começar em 2026 vai estar estruturado quando a alíquota subir. Quem esperar vai pagar a conta enquanto discute a solução.

Use 2026 para mapear os clientes que se enquadram, calcular o impacto projetado até 2033 e decidir, com base em números reais, se a holding (ou outra estrutura) faz sentido para cada caso. Não existe resposta genérica aqui.