Ecossistema Próvision · Programa de Formação 2025

Domine a análise de viabilidade como os profissionais do mercado

Quatro cursos sequenciais para analistas, incorporadoras e times internos. Do conceito ao clique — cada número explicado, cada limitação mapeada, cada decisão embasada.

4
Cursos
~8h
Carga total
15+
Módulos
3
Casos reais
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Trilha completa

Sua jornada de formação

Quatro cursos em sequência. Cada um constrói sobre o anterior.

01
Fundamentos

Viabilidade na prática — a matemática por trás dos números

VGV, custo de obra, juros SAC, cartório, ITBI, DRE completa.

~2h Base para todos
02
Prática

Operando o Simulador: do formulário ao PDF

Campos, mini-mapa, leitura de DRE/TIR/VPL e geração de laudo.

~2,5h Analistas · Dia a dia
03
Sofia e Dados

Sofia, Referências de Mercado e Leitura Crítica

IA contextual, painel Bacen/IBGE, preço de terreno, tributário.

~2h Todos os perfis
04
Decisão

Estudos de Caso e Boas Práticas de Análise

Três cenários reais: sensibilidade de terreno, juros e cenários.

~2h Gestores · Seniores
01
Curso 1 · Fundamentos

Viabilidade na prática — a matemática por trás dos números

Entenda de onde vêm cada número do simulador. Este curso é a "memória de cálculo" viva: você vai repetir as contas com calculadora ou planilha e entender por que o sistema chega nos resultados que mostra.

~2h de conteúdo Analistas · Incorporadores Base para todos os outros
🏗️
Acompanhe no app real
Cenário: Terreno R$ 250k · 60m² · 5 unidades · R$ 170k/un · SBPE 12,5% a.a. · 36 meses
↗ Abrir Simulador
📐 M1.1 Os três pilares: VGV, Custo e Margem Conceitual ▼

Antes de qualquer conta, entenda o modelo mental que o simulador usa. Tudo se resume a uma frase:

// A equação central do simulador
Lucro Bruto = VGV Líquido − Custo Total do Projeto − Comissão − Impostos % VGV

// onde: Custo Total = terreno + obra + juros + cartório + ITBI + INSS + municipal + banco
VGV
VGV Bruto
Preço × Unidades — receita total de vendas antes de qualquer ajuste
Desconto médio
Percentual aplicado sobre o VGV Bruto para refletir negociações comerciais
VGV Líquido ← base de tudo
No motor deste simulador = VGV Bruto − Desconto médio. Base para comissão, impostos % e cenários tributários. Anote este número.
Taxa e margem
Taxa do Motor ≠ Selic
A taxa em Configurações avançadas é a taxa efetiva do DRE. Selic/Bacen é só referência de cenário macro.
Margem bruta
Lucro Bruto ÷ VGV Líquido — o painel mostra este %. Serve para comparar projetos.
💰 M1.2 Parte 1 — Receita (VGV) em 3 passos Calculável na mão ▼
R$ 850k
VGV BRUTO
170k × 5 un.
- R$ 25,5k
DESCONTO
850k × 3%
R$ 824,5k
VGV LÍQUIDO
= base de tudo
// Passo 1.1 — VGV Bruto
170.000 × 5 = 850.000

// Passo 1.2 — Desconto (3% sobre VGV Bruto)
850.000 × 0,03 = 25.500

// Passo 1.3 — VGV Líquido
850.000 − 25.500 = 824.500 ← guarde este número
📌
O simulador distribui o VGV Líquido no tempo com a regra 30% na planta / 40% durante obra / 30% na entrega. O fluxo de caixa usa fatorRec = 0,92 (descontando 4% comissão + 4% impostos) sobre cada parcela de receita.
🧱 M1.3 Parte 2 — Custo de obra Calculável na mão ▼

No código: custoObra = p.areaM2 × p.custoM2. É o custo direto de construção, antes de qualquer financiamento.

// Custo de obra = área × custo por m²
60 m² × 3.200 R$/m² = 192.000
🔧
O default R$ 3.200/m² é o ponto de partida. Na prática, use CUB-SC atualizado ou orçamento SINAPI. O simulador é orientativo — o PDF diz isso nas RESSALVAS.
🏦 M1.4 Parte 3 — O banco entra com 80% Calculável na mão ▼
// Financiamento terreno (80%)
250.000 × 0,80 = 200.000

// Financiamento obra (80%)
192.000 × 0,80 = 153.600

// Total financiado pelo banco
200.000 + 153.600 = 353.600

// Capital próprio (equity nos custos diretos)
556.713,35 − 353.600 = ≈ 203.113,35 ← denominador do ROI
💡
Por que o ROI parece alto? O denominador é apenas o capital próprio nos custos (o que você desembolsa sem o banco), não o VGV inteiro. É uma métrica de alavancagem — normal em incorporação financiada.
📈 M1.5 Parte 4 — Juros compostos: três componentes Requer planilha ▼

Nunca divida a taxa anual por 12 — o simulador usa juros compostos. Converta assim:

// Taxa mensal equivalente composta
tM = (1 + 0,125)^(1÷12) − 1
tM = 1,125^0,08333... − 1
tM ≈ 0,009864 → 0,9864% ao mês
🔢
Calculadora científica: 1.125 → y^x → 0.083333 → = → −1 → =. Guarde esse número para todas as etapas de juros.
4.1 — Juros SAC (terreno, 36 meses)

O simulador usa Sistema SAC: amortização mensal constante, juros sobre saldo devedor decrescente.

// Amortização mensal fixa
A = 200.000 ÷ 36 = 5.555,56/mês

// Saldo devedor no mês k (k = 1 … 36)
SD(k) = 200.000 − 5.555,56 × (k − 1)

// Juros do mês k
J(k) = SD(k) × 0,009864

// Total = soma de J(1) … J(36)
Σ Juros SAC ≈ 36.495,25
MêsSaldo (R$)Juros (R$)Amort. (R$)Parcela (R$)
TOTAL——200.000,00—
4.2 — Juros da obra (6 medições)
// Intervalo entre medições
IV = 36 ÷ 6 = 6 meses entre liberações

// Liberação por etapa (igualitária)
153.600 ÷ 6 = 25.600 / etapa

// Juro da etapa j (j = 1..6): saldo acumulado j×25.600 × tM × IV
j=1: 25.600 × 1 × 0,009864 × 6 = 1.513,64
j=2: 25.600 × 2 × 0,009864 × 6 = 3.027,28
j=3→4.540,92 · j=4→6.054,56 · j=5→7.568,20 · j=6→9.111,37
Σ Juros obra ≈ 31.815,97
4.3 — Juros pós-obra (6 meses)
// Saldo obra segue acumulando por 6 meses depois da entrega
= 153.600 × ((1 + 0,009864)^6 − 1)
= 153.600 × 0,06063
≈ 9.317,40
📋 M1.6 Parte 5–9 — Cartório, ITBI, INSS, Municipal Calculável na mão ▼
// Emolumentos cartório CGJ/SC (imóvel até R$500k)
Matrícula (fixo): 1.518
Reg. incorporação: 3.950
Averbação: 2.800 × 5 un = 14.000
Reg. capital (fixo): 1.518
Total cartório = 20.986
// Tarifas banco SBPE (6 etapas)
TAC hab: 954,13 · Análise: 3.100 · Medições: 6×750 = 4.500
Total banco = 8.554,13
// ITBI (2% sobre terreno)
250.000 × 0,02 = 5.000
// INSS proxy regime desonerado: área × VAU × FAT × INSS_RMT × 0,04
// Constantes: VAU=1500, FAT=0,84, INSS_RMT=0,40
60×1500=90.000 · ×0,84=75.600 · ×0,40=30.240 · ×0,04 = 1.209,60
// Municipal
Alvará: 192.000 × 0,005 = 960
Certidões: 250.000 × 0,0015 = 375
Total municipal = 1.335
📊 M1.7 Parte 10–12 — DRE completa e resultado final Confira item a item ▼
Terrenodireto250.000,00
Custo de obra60 × 3.200192.000,00
Emolumentos cartórioM1.620.986,00
Tarifas banco SBPEM1.68.554,13
INSS proxyM1.61.209,60
ITBI250k × 2%5.000,00
Juros SAC — terrenoM1.5 · 4.136.495,25
Juros obra — mediçõesM1.5 · 4.231.815,97
Juros pós-obraM1.5 · 4.39.317,40
Custos municipaisM1.61.335,00
= Custo Total do Projetosoma≈ 556.713,35
Comissão de vendas824.500 × 4%32.980,00
Impostos % VGV824.500 × 4%32.980,00
= Custo Total Ajustado556.713 + 65.960≈ 622.673,35
✓ Lucro Bruto824.500 − 622.673≈ 201.826,65
R$ 201,8k
LUCRO BRUTO
24,48%
MARGEM BRUTA
≈ 99,4%
ROI / EQUITY
📌
Para auditoria completa: exporte o CSV do fluxo no simulador e abra no Excel. Use =TIR() para a TIR e =VPL(0,008; A1:A43) para o VPL (taxa de desconto padrão: 0,8% a.m.).
02
Curso 2 · Prática

Operando o Simulador: do formulário ao PDF

Preencha o modelo no app real, leia cada resultado e gere o laudo PDF. Percorra campo a campo sem inventar rótulos que não existam na UI.

~2,5h de conteúdo Analistas · Dia a dia
📝 M2.1 Campos e ordem de preenchimento Hands-on no app ▼

Siga a ordem sugerida pela própria UI — ela foi projetada para guiar da receita para os custos:

① Dados do projeto + Modalidade
Terreno, área construída, nº unidades, preço/unidade, sócios. Modalidade: SBPE (banco privado) ou MCMV.
② Financiamento
% banco sobre terreno e obra, prazo em meses, parcelas de liberação por etapa, nº de medições.
③ Crédito, impostos e taxas
Comissão %, impostos % sobre VGV, ITBI, INSS regime (desonerado/não), emolumentos, cartório.
④ Configurações avançadas
Taxa Juros a.a. (%) — é a taxa efetiva do motor, não a Selic do painel. Meses pós-obra, desconto médio.
⑤ Simular → Resultados
O motor roda DRE, fluxo de caixa, TIR e VPL. Painel exibe lucro, margem, ROI e comparativo tributário.
⚠️
Erro comum: usar a Selic do painel macro como "taxa do modelo". São coisas distintas. A Selic é referência de cenário — a taxa do DRE é a digitada em Configurações avançadas.
📍 M2.2 Mini-mapa — Localização, Polígono e Zoneamento Limitação importante ▼
CEP + Número (opcional)
O sistema geocodifica via Nominatim / ViaCEP. Se o número não refina a posição, aparece o log "geocode_numero_sem_refinamento" — posição é aproximada.
Polígono desenhado no mapa
Desenhe o contorno do terreno → o app calcula a área em m² automaticamente. Esse dado alimenta a Sofia e o simulador.
Zoneamento: "Zona não detectada automaticamente"
Sem camada vetorial (.shp) oficial do município integrada, o sistema não infere ZR, ZEIS etc. — isso é honesto, não bug.
🗂️
Como explicar para o cliente: "O sistema não possui a camada vetorial oficial do Plano Diretor de São Francisco do Sul integrada. A mensagem 'Zona não detectada' é uma garantia de honestidade — não inventamos um enquadramento. Para zoneamento legal, consulte a prefeitura ou um engenheiro habilitado."
📉 M2.3 Leitura dos resultados — DRE, TIR, VPL, Tributário Interpretação ▼
Q1O que é "VGV Líquido" no painel?VGV Bruto − Desconto médio
Q2Por que "Custo total" é diferente de "Custo ajustado"?Ajustado inclui comissão + impostos%
Q3TIR mensal vs TIR anual — qual usar?Ambas no PDF; anual para comparar com Selic
Q4VPL positivo significa que vale o negócio?Sim, se TMA (0,8%/mês) for adequada ao seu custo de capital
Q5Tributário apareceu 3 cenários?LP, RET e PF — se Edge Function falhar, aparece fallback local
Q6Mês 0 do fluxo está muito negativo — é erro?Não. Equity terreno + cartório + ITBI + tarifas saem no M0
📄 M2.4 Geração do PDF / Laudo e leitura das RESSALVAS Obrigatório ler ▼

Após simular, clique em "Gerar Laudo PDF". O PDF inclui:

Tabelas de memória de cálculo
Reproduz os itens do Curso 1 — terreno, obra, juros, cartório, DRE.
Métricas: TIR mensal / TIR anual / VPL (TMA indicada)
Sempre confira o rótulo exato no PDF — pode variar entre versões do simulador.
Parecer orientativo por faixa de margem
Texto gerado automaticamente — leia criticamente; não substitui análise de negócio.
RESSALVAS — leia sempre com o cliente
Caráter estimativo, CUB vs. SINAPI, taxas municipais podem alterar. Leia em voz alta na reunião.
Referência macro Bacen SGS + Estimativa de mercado
Selic, IPCA, TR — orientativos, confirmar em bacen.gov.br. Faixa R$/m² de terreno — estimativa, não laudo.
Regra de ouro: sempre que apresentar o PDF para um cliente externo ou diretoria, abra explicitamente a seção RESSALVAS. Nunca deixe o parecer ser lido sem o disclaimer — o documento não tem validade jurídica ou contábil.
03
Curso 3 · Sofia e Dados

Sofia, Referências de Mercado e Leitura Crítica

Entenda o que a IA da Sofia enxerga, como usar o painel Bacen/IBGE, como perguntar sobre preço de terreno e quais são os limites obrigatórios que você precisa saber.

~2h de conteúdo Todos os perfis
🤖 M3.1 O que a Sofia "enxerga" nesta tela Implementado hoje ▼

A Sofia não é um chatbot genérico. Ela recebe contexto estruturado da tela em cada mensagem:

GEO
CEP · logradouro · bairro · cidade/UF · polígono · área do terreno · precisão do geocode
MACRO
Selic · IPCA mês · TR mês (códigos SGS) · contexto IBGE do município
SIMULAÇÃO
Parâmetros + resultados DRE/tributário (quando o usuário já rodou a simulação)

🎯 Exemplos de perguntas produtivas

EU"Qual o preço médio de terreno por m² neste bairro?" (com polígono aplicado)
SOFIAResponde com faixa R$/m² (cache Supabase TTL 30 dias), calcula valor total × área do polígono, e traz o disclaimer de estimativa.
EU"Qual é a Selic que você está usando?"
SOFIARepete os mesmos % e datas do painel Bacen. Diferencia da Taxa Juros a.a. do motor de cálculo.
EU"Com esta margem de 24%, o projeto vale?"
SOFIAContextualiza com macro (Selic, custo de oportunidade), mas orienta que a decisão final cabe ao incorporador e ao contador.
📡 M3.2 Painel Bacen / IBGE — o que está integrado hoje Só 3 séries SGS ▼

O painel REFERÊNCIAS DE MERCADO puxa exatamente três séries do Bacen SGS. Nada mais, nada menos.

SELIC — SGS 11
% a.a.
referência de cenário macro
IPCA MÊS — SGS 433
% a.m.
inflação acumulada recente
TR MÊS — SGS 226
% a.m.
indexador poupança / FGTS
🚫
Não está integrado: INCC, CUB, taxa MCMV vigente, IGP-M, FIPE-ZAP, CRECI. O painel exibe apenas as três séries acima — confirme sempre em bacen.gov.br.
1Abrir simulador sem rodar simulação e perguntar "Quais Selic, IPCA e TR você usa?"Deve repetir os % do painel
2Rodar simulação e repetir a perguntaMesmos números
3Payload sem Bacen válidoSofia não inventa % — orienta conferir em bacen.gov.br
🏘️ M3.3 Preço de terreno R$/m² — como o cache funciona Estimativa orientativa ▼

Quando você pergunta sobre preço de terreno na região, a Sofia passa por um fluxo específico:

① Verifica cache Supabase (tabela cache_preco_m2)
HIT válido só se fonte = "openai-gpt4o-mini-terreno" E atualizado nos últimos 30 dias. Se stale → refetch.
② Retorna faixa min/máx/média + fonte
Se houver área do polígono, calcula também o valor total estimado = área × R$/m².
③ Disclaimer obrigatório na resposta
Toda resposta de preço vem com "estimativa orientativa — não substitui laudo de avaliação".
💡
Dica de uso: aplique o polígono no mapa antes de perguntar sobre preço. Assim a Sofia pode calcular o valor total do terreno, não só o R$/m².
🧮 M3.4 Tributário: LP, RET via SPE e PF — comparativo Consulte contador ▼

O simulador compara três regimes. Na ausência da Edge Function, usa o calcularCenariosLocal (fallback local).

// Pessoa Física — simplificação por faixa de ganho de capital
Lucro Bruto (201.826,65) ≤ 5.000.000 → alíquota 15%
201.826,65 × 0,15 = ≈ 30.274,00

// Lucro Presumido — IRPJ + Adicional + CSLL + PIS + COFINS
Base IRPJ: 824.500 × 8% = 65.960 → IRPJ 15%: 9.894 + Adicional 596
CSLL: (824.500 × 12%) × 9% = 8.904,60
PIS 0,65%: 5.359,25 · COFINS 3%: 24.735
Total LP ≈ 49.488,85

// RET via SPE (SBPE sem MCMV) — alíquota única
824.500 × 4% = 32.980,00
R$ 30.274
PESSOA FÍSICA
15% s/ lucro
R$ 49.489
LUCRO PRESUMIDO
IRPJ+CSLL+PIS+COFINS
R$ 32.980
RET / SPE
4% s/ VGV liq.
Aviso pedagógico obrigatório: a simplificação PF do fallback local (ganho de capital por faixa sobre lucro) não é a apuração real. No mundo real, PF em incorporação tem regras específicas. Sempre encaminhe para o contador para apuração definitiva.
🚧 M3.5 Limitações que você precisa saber explicar Obrigatório para instrutores ▼
LimitaçãoO que o sistema faz hojeStatus
Zoneamento automáticoExibe "Zona não detectada" — não há .shp oficial integrado para SFS/SCRoadmap
Selic → taxa do motorSelic é só referência. Taxa do DRE é manual nas Configurações avançadas.By design
Tributário offlineFallback local funciona, mas é simplificação. Edge Function dá resultado mais refinado.Depende de rede
Custo de obra = CUBDefault R$/m² é estimativa. Não usa SINAPI/TCPO automaticamente.By design
Preço de terrenoEstimativa de modelo (cache 30 dias). Não é laudo ABNT NBR 14653.Estimativa
EmolumentosTabela CGJ/SC embutida no código — pode desatualizar com novas normativas.Conferir CGJ
TIR/VPLCalculados corretamente, mas TMA (0,8%/mês) pode não refletir seu custo de capital.Funcional
04
Curso 4 · Decisão

Estudos de Caso e Boas Práticas de Análise

Três cenários fictícios para fixar o aprendizado. Cada caso segue o roteiro: configurar no app → analisar resultados → gerar PDF → consultar Sofia → decisão de negócio.

~2h de conteúdo Gestores · Seniores
🅰️ C4.A Caso A — Terreno "barato" vs. "caro" no m² Sensibilidade de terreno ▼

Ideia: mesmo produto (60m², 5 unidades, R$ 170k/un), terreno com valores distintos. Quanto o terreno comprime a margem?

① Configurar no app
Rode duas simulações: Terreno A = R$ 180k · Terreno B = R$ 320k. Mantenha tudo igual.
② Analisar resultados
Compare VGV Líquido (igual), Custo Total (diferente pelo terreno + ITBI + juros SAC), Margem Bruta e ROI.
③ Gerar PDFs e comparar RESSALVAS
Verifique como o "Parecer orientativo" muda entre os dois cenários.
④ Perguntar à Sofia sobre m² do bairro
Com polígono aplicado, peça faixa de R$/m². Use como referência para negociar o terreno.
⑤ Decisão
O terreno caro "engole" quantos pontos de margem? A incorporadora aceita essa compressão ou renegocia preço/produto?
🎓
O que a turma aprende: terreno não é só o valor de compra — ele multiplica via ITBI, emolumentos e juros SAC. Um terreno 30% mais caro pode representar 40% a mais de custo financeiro.
🅱️ C4.B Caso B — Juros: cenário de aperto vs. folga Sensibilidade de taxa ▼

Ideia: mesmo projeto, Taxa Juros a.a. variando entre 10%, 12,5% e 15%. Quantos pontos de margem se perdem por % de taxa?

① Configurar no app
Em Configurações avançadas, altere apenas a Taxa Juros a.a. para 10%, 12,5% e 15%. Rode três simulações.
② Analisar resultados
Observe como o custo financeiro (juros SAC + obra + pós-obra) cresce exponencialmente. Calcule o delta de margem.
③ Comparar com Selic do painel
Em qual cenário de taxa o projeto ainda é viável vs. taxa Selic de referência? Quando a TIR fica abaixo do custo de oportunidade?
④ Decisão
Qual o teto de taxa que o projeto aguenta com margem mínima aceitável? Isso define a estratégia de captação junto ao banco.
©️ C4.C Caso C — Cenário otimista vs. conservador Análise de risco ▼

Ideia: variar preço por unidade e/ou desconto comercial e/ou % de financiamento. Qual combinação "mata" o projeto?

Otimista
Preço: R$ 185k/un
Desconto 1% · Banco 85%
Conservador
Preço: R$ 155k/un
Desconto 5% · Banco 70%
🎓
O que a turma aprende: o simulador é uma ferramenta de sensibilidade — o valor está em rodar múltiplos cenários e entender onde está a "linha da morte" do projeto. Não existe cenário único correto.
🗺️ M4.4 Limitações atuais e roadmap do produto Transparência ▼

Esta seção deve ser apresentada para toda turma — transparência cria confiança e evita promessas que o produto ainda não cumpre.

Limitações atuais
Zoneamento automático — pendente de .shp oficial Taxa Selic ≠ taxa do motor Custo m² ≠ SINAPI auto Tributário fallback local = simplificação Emolumentos CGJ — conferir atualizações normativas
Expansão futura
Zoneamento com camada oficial
Quando houver ingestão .shp municipal e interseção polígono × zona, atualizar Curso 2 com leitura de zona detectada.
Mais indicadores de mercado
Se novas APIs entrarem no painel (INCC, FIPE-ZAP, CUB dinâmico), acrescentar módulo nos Cursos 1 e 3.
Zona do usuário verificada
Campo de zona manual ativado via feature flag — sempre com rótulo "informado pelo usuário, não verificado pelo sistema".
Para instrutores: nunca invente botões, campos ou séries que não estejam na UI atual. Se a turma perguntar sobre algo que não existe ainda — seja honesto: "está no roadmap" é uma resposta válida e profissional.
Por que este programa

Formação que vai além do manual

Não é um vídeo genérico. É o conteúdo que vem junto com o simulador que você já usa.

🔢

Memória de cálculo viva

Cada fórmula está no código. Você vê a conta, entende a lógica e confere no app real.

🤖

Sofia com contexto real

Aprenda a perguntar da forma certa. A IA responde com os dados reais da sua simulação.

📋

Limitações documentadas

Sabemos o que o sistema não faz e ensinamos você a comunicar isso com transparência.

São Francisco do Sul · SC

Pronto para rodar sua primeira
análise de viabilidade?

Use o cenário do Curso 1 como ponto de partida: Terreno R$ 250k · 60m² · 5 unidades · R$ 170k/un.

Abrir Simulador ao vivo ↗ Rever o conteúdo

Simulação orientativa — não substitui assessoria jurídica, contábil ou financeira habilitada.