Análise Tributária Completa na Venda de Imóveis

Calcula o IR devido pela pessoa física na venda de imóvel com tabela progressiva (15–22,5%) e isenções aplicáveis. Para locação, use a Análise Tributária na Locação.

Valor de venda

Preço pelo qual o imóvel está sendo vendido

Valor de aquisição

Custo original declarado na DIRPF

Benfeitorias documentadas

Reformas com notas fiscais — somam ao custo

Aquisição (mês / ano)

Anteriores a 1988: redutor anual (art. 18 Lei 7.713/88). 1996+: informe mês para habilitar FR1/FR2 (art. 40 Lei 11.196/2005)

Data de venda (mês / ano)

Necessário para o cálculo FR1/FR2 em imóveis adquiridos em 1996 ou depois

UF do imóvel

ITBI (%) do município

Informativo — pago pelo comprador na escritura

Único imóvel do vendedor, valor ≤ R$ 440 mil art. 23 Lei 9.250/95 — isenção integral Reinvestimento residencial em 180 dias art. 39 Lei 11.196/2005 — isenção integral

Ganho bruto

—

Valor de venda − custo corrigido

IR devido
—
Alíquota efetiva sobre o ganho

Líquido ao vendedor

—

Valor de venda − IR

Tabela progressiva aplicada (Lei 13.259/2016)

Faixa de ganho	Alíquota
Até R$ 5.000.000	15,0%
R$ 5.000.001 a R$ 10.000.000	17,5%
R$ 10.000.001 a R$ 30.000.000	20,0%
Acima de R$ 30.000.000	22,5%

Aviso tributário: Este cálculo é estimativo. Cada operação tem particularidades fiscais. Confirme com contador ou assessoria tributária. Este motor não substitui a apuração via programa GCAP da Receita Federal.

Comparativo — PF × Pessoa Jurídica na Venda

Presunção 8% IRPJ / 12% CSLL (RIR art. 223 — atividade imobiliária) · PJ não usa a tabela progressiva PF

Pós-reforma: CBS/IBS com redutor estimado de 40% sobre a receita (portaria regulamentadora pendente — estimativa sujeita a alteração).